10 Zář Zahálka modřany – analýza dispozice bytu
Přišel za námi klient, který vybíral bydlení v několika developerských projektech. V létě 2018 se otevřel prodej nového developerského projektu Zahálka Modřany z dílny Karlín Group. První dojem z projektu vypadá výborně. Na projekt, především na nabízené produkty, byty, jsem se podíval trochu podrobněji. Jak prošel mým kritickým okem? A jak obstál v celkovém hodnocení?
Analýza bytu projektu Zahálka Modřany proběhla tak, že se kritické, ale i pozitivní body očíslovali do obrázku, který má níže v článku podrobnější popis, který byl rovněž prezentován klientovi. Modrá grafika v obrázku znázorňuje 1 metr pro lepší představu o velikostech místností a nábytku.
1 – Zádveří
Otevřené zádveří ústí do velkého prostoru plného světla. To nevypadá dobře jen na papíře, ale bude vypadat výborně ve skutečnosti. Vždy to bude pozitivní příchod do bytu.
Potenciál: Prostor je celkem úzký. Určitě by bylo zajímavé pohrát si s plochami zrcadel a zajímavě vyřešit úložný prostor místo nudné utilitární skříně.
2 – Šatna pokoje
Vzhledem k absenci dveří do chodby/zádveří je fajn, že mezi pokojem a Hlavním Obytným Prostorem (HOP) jsou dvoje dveře. Možná to bude hezký pokoj pro jedno z dětí. V případě pokoje pro hosty je šatna zbytečná jako „vstup“ hrůzy! Ruku na srdce. Kdo má poctivé komínky a rovná si oblečení podle barev, aby to vypadalo v šatně dobře?
Potenciál: Jednoznačně čisté vyřešení úložných prostor a jejich maximalizace (nikdy jich není dost). Dobře si rozmyslet a navrhnout přilehlý pokoj. Pro více jak jedno osobu není. Ani 140 postel se tam dost dobře nevejde.
3 – Hlavní obytný prostor (HOP)
Musím uznat, že je opravdu velký. Pokud majitelé budou mít rádi okázalé společenské akce v obýváku, pak je rozhodně v pořádku. Velikost prostoru umocňuje umístěná sedačka, která se v prostoru vyložené ztrácí. Ovšem sedačka má většinou hloubku 1 metr, i více! Trojsedačka bude dlouhá okolo 2.5 m!
Prozor!! Většina developerů do prodejních dispozic umisťuje malé sedací soupravy. Aby obývák vypadal větší?
Riziko: Při zařizování HOP se možná zjistí, že se nevejde mobiliář takový, jaký si člověk představoval. Vzniknou kolize s jídelním stolem, potažmo s kuchyňskou linkou.
Potenciál: Existují „fígle“ v zařízení celého prostoru, které šetří místo a dají prostor preferované části HOP (kuchyň, jídelna, sedací relax část). Mnohdy si to člověk uvědomí, až když to vidí ve skutečnosti nebo na vizualizaci. Zde bych doporučil návrh zařiditelnosti.
Navrhli jsme: Central Group – Jižní Výhledy
4 – Terasa
Velkorysá terasa pro milovníky letních grilovaček, opalovaček a posezení s přáteli na čerstvém vzduchu.
Riziko: Opět je umístěn celkem malý mobiliář. I venkovní nábytek má své rozměry a ten pohodlný je ve velkosti normální sedací soupravy.
Potenciál: S terasou je možné si dost pohrát. Navrhnout statický i mobilní nábytek. Grill, venkovní osvětlení na různé scény dle příležitosti, spoustu zeleně, nízké i vysoké vrhající stín v přehřátých dnech.
5 – Kuchyně
Celkem prostorná kuchyň pro středně velkou rodinu, která průměrně vaří doma. Na dispozici od developera má dobré rozměry, mezi ostrůvkem a zadní linkou je dost prostoru (pokud jej člověk nebude potřebovat kvůli zvětšení HOP – nepodoporučuji zmenšovat!!).
Potenciál: Doporučuji navrhnout kuchyň ergonomicky dle způsobu používání. Již nyní jsou v ní chyby. Instalační šachtu bych zakomponoval do kuchyně a udělal z celé kuchyně komponovaný důležitý prvek domácnosti. Její návrh bych nikdy nepodcenil.
Nejdůležitější rodinné události se dějí v kuchyni a jídelně.
6 – Chodba
Mnoho developerů trpí syndromem velkých chodeb. Zde bych asi nechtěl stěhovat klavír, ale ani není kam, takže chodba naprosto splňuje požadavky a nezabírá zbytečný prostor, který je jinak nevyužitelný.
7 – Hlavní koupelna
Naprosto standardní developerská koupelna. Asi bude sloužit pro fungování dětí, takže je vana na místě. Je ale nutná pračka v této koupelně? Zvlášť když je k dispozici tolik šaten v dosahu odpadu a instalací? První co vidíte při vstupu do místnosti je pračka a záchod? Vždyť sem budou chodit hosté!
Pokud chcete hezkou koupelnu, pak pračka a záchod proti dveřím NEPATŘÍ!!
Potenciál: Ze zkušenosti, koupelna i v developerském projektu se dá řešit. Pokud majitel nemá ambice mít lepší koupelnu, jeho škoda. Drobnými úpravami je možné koupelnu upravit tak, aby veškeré neduhy zmizely A!! hlavně to jde udělat ještě před tím, než se ty neduhy udělají. V rámci klientských změn. Ty jsou rozhodně levnější než předělávání koupelny na vlastní náklady, když už je hotová a vy si uvědomíte, že opravdu stojí za prd.
8 – Šatna hlavní ložnice
Hlavní ložnice má přes 20 metrů čtverečních, její šatna asi 6. Přirovnání takové šatně? „Roztomilá“. Lepší přirovnání k šatně by ale byla „prostorná“, „přehledná“, „užitná“. Navíc by jí slušela pračka se sušičkou (a nuceným větráním) více než koupelně vedle.
Potenciál: Pokud majitel bytu nepotřebuje úložné prostory, pak šatna splňuje, nicméně se dá řešit její zvětšení.
9 – Koupelna hlavní ložnice
Koupelna velikostí odpovídající svému účelu. Je v ní potřeba druhá vana v bytě? Nestačil by sprchový kout?
Záchod proti dveřím? Asi aby člověk mohl co nejrychleji utéct.
Potenciál: Navržením koupelny s jinými zařizovacími předměty a jinou polohou by bylo možné opět odstranit veškeré neduhy a zvýšil by se komfort užívání.
10 – Hlavní ložnice
Jako pro princeznu. Jsou lidé, kteří mají o stejné velikosti celý hlavní obytný prostor. Chápu, že někdo takto velkou ložnici opravdu potřebuje. Ale kdo se chce z postele dívat na velkou vestavnou skříň? Patří to k takto luxusní velké ložnici? I kdyby byla skříň naprosto minimalistická a neviditelná, stále to bude.. skříň.
Potenciál: V takto velké ložnici se dá vymyslet opravdu cokoliv. Když už by se nechala ložnice takto velká, je zde spousta prostoru pro domácí pracovnu, čtecí koutek s velkou knihovnou, líčící stolek a spousta dalších úžasných věcí.
NEBO!!
Celý prostor hlavní ložnice je možné navrhnout tak, že zde bude VELKÁ šatna, komfortní koupelna a klidně i ložnice s knihovnou nebo líčícím stolkem. Vše se dá navrhnout dříve, než se byt postaví. Je však potřeba ohlídat termíny uzávěrek klientských změn a mít návrh hotový.
Zahálka Modřany – Celkový závěr
Projekt vypadá dobře z venku, lokalita je hezká a byty jsou dostatečně velké. Možná někdy až moc. Za cenu, se kterou se prodávají jsou zde detaily, které by bylo hezké mít vyřešené nebo nabízet jejich otevřené a vstřícné řešení na zakázku. Věřím, že to developer umožňuje a chápu, že není možné stavět byty včetně hotového návrhu interiéru domyšleného do detailu.
Koupit či nekoupit? .. Koupit 🙂 Klient by však potřeboval moji pomoc, což rád udělám.